Logement social : ce rapport qui charge la SEMAG

L’agence nationale de contrôle du logement social, l’ANCOLS, a rendu son dernier rapport sur la SEMAG. Le document est sans concession.

Si le savoir-faire de la SEMAG est d’emblée reconnu par l’agence nationale de contrôle du logement social. De même la qualité du service apporté au locataire. Sans parler du patrimoine en bon état et potentiellement attractif de la SEM. C’est ensuite que liste des griefs et préventions nuance quelque peu le tableau. Certains risques juridiques apparaissent mal maîtrisés, indique ce rapport.

Ainsi, certaines conventions réglementées n’ont notamment pas été autorisées préalablement par le conseil d’administration. Et la situation du directeur révèle des anomalies et des irrégularités, peut-on lire encore. En cause, une convention de mise à disposition rémunérée, à un groupement d’employeur, pour une fonction de direction, qui apparait selon l’ANCOLS, juridiquement et économiquement critiquable.

A quoi sert le conseil d’administration ?

Par ailleurs, note encore l’organisme de contrôle, le conseil d’administration de la SEMAG, n’exerce pas les prérogatives que lui confère le code du commerce. Il ne décide pas pleinement du niveau de rémunération du directeur général.

Le contrôle opéré sur les facturations émises par le groupement qui met à disposition de la SEMAG le directeur général, au titre de l’exécution de cette convention sur l’exercice 2017 a mis en évidence un coût salarial chargé, prime de performance incluse de près de 280.000€ annuel (278.029€, précisément). Le dispositif de mise à disposition en place a donc majoré, sur cet exercice, le coût salarial refacturé de près de 22% par rapport à la situation prévisionnelle initiale, relève l’ANCOLS.

Ladite convention prévoit également que le salarié mis à disposition bénéficie, « à l’occasion de ses congés payés en métropole, d’un remboursement assuré directement par la SEMAG, des billets d’avion en classe économique, pour lui et les membres de sa famille fiscalement à charge et vivant avec lui », constate encore l’organisme de contrôle du logement social. Sans pour autant évoquer sur ce point une quelconque irrégularité.

Prestations artistiques et logement social font-ils bon ménage ?

Autre élément mentionné dans ce rapport sur la SEMAG, des prestations visant des réalisations artistiques. Le document indique qu’en avril 2015, à l’occasion des travaux de ravalement du programme locatif « Darboussier », la SEMAG a conjugué cette intervention avec la réalisation de trois fresques sur les façades de ces immeubles.

Ces réalisations artistiques, s’inscrivaient dans la dynamique culturelle suscitée par la présence voisine du MACTE. Leur réalisation a été inspirée par trois œuvres acquises par la SEMAG auprès d’une artiste peintre liée au directeur général, pour 30.000€. Les factures étant revêtues de la signature du DG de la SEMAG sous le « bon à payer ».

La SEMAG, est-il encore mentionné dans le document, « s’est également portée acquéreur en mai 2017, de 4 autres tableaux de la même artiste pour un prix total de 10.000€. Après encadrement, ces tableaux ont été fixés aux murs de la salle du conseil d’administration de la SEMAG. La société argue du caractère courant des deux opérations passées dans des conditions normales » indique le rapport.

Mais l’ANCOLS s’interroge. « S’agissant d’œuvres artistiques qui n’entrent pas dans l’objet statutaire de la SEMAG (principalement s’agissant de l’acquisition de tableaux) et n’ont pas de caractère récurrent, ces contrats pour lesquels aucune mise en concurrence préalable ne peut être justifiée, peuvent difficile être qualifiés de courants du point de vue de l’agence ». Le conseil d’administration aurait dû donner son accord préalable, est-il indiqué dans ce rapport.

Objectif : 6000 logements d’ici 2022

Reste que ce rapport définitif, confirme que la SEMAG est un acteur majeur du logement social en Guadeloupe. Nonobstant ces préventions et mises en garde réglementaires. La SEMAG détient et gère actuellement un parc de 3700 logements sociaux ou intermédiaires. Elle affiche l’ambition à l’horizon 2022 d’avoisiner les 6.000 logements. Son expansion s’opère également en Martinique où elle détient désormais près de 500 logements, visant à terme environ 1.000 logements.

En l’absence d’une analyse suffisante des besoins, la politique de développement extrêmement rapide de la SEMAG, présente toutefois des risques. Des risques amplifiés par les produits proposés à la location dont les niveaux de loyers sont plus élevés que ceux des autres opérateurs du logement social en Guadeloupe. La commercialisation des logements constitue aujourd’hui la carence la plus notable de la SEMAG, note l’agence de contrôle.

Le taux de vacance structurel était de l’ordre de 10 à 13% entre 2016 et 2018, engendrant des pertes financières très pénalisantes pour la société. La SEMAG a fait valoir depuis une nette amélioration de ce taux, qu’elle affiche à un peu moins de 4% fin 2019.

Vigilance recommandée sur les finances

Les impayés constituent une autre zone à risque mal maîtrisée, selon l’ANCOLS. Le taux recouvrement moyen calculé au cours des trois derniers exercices n’a été que de 93%. Ce qui est assez faible pour le secteur du logement social. Des mesures ont là aussi été prises par la SEMAG permettant une amélioration ce taux de recouvrement, porté à 96% fin 2019.

Enfin, l’agence nationale de contrôle du logement social, situation financière de la SEMAG doit appeler à une certaine vigilance. La SEM possède un patrimoine récent garantissant la valeur économique de ses actifs. Structurellement, le modèle de la société repose sur un développement extrêmement rapide de l’offre locative. Sans que la SEMAG ne puisse disposer de la rentabilité d’un patrimoine amorti. Elle doit donc logiquement faire face à un poids de l’endettement très lourd durant cette phase de croissance.